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万科郁亮:发展商时代结束,城市配套服务商初

2018-9-6
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         摘要:六年前,全球最大的住宅开发商万科,低调开启了城市配套服务商转型。六年后,万科在厦门呈现了城市配套服务的多样性,万科董事会主席、首席执行官郁亮更明确表示,万科的发展商时代已经结束了。

万科将走向哪里?郁亮给出的最新定义是“美好生活场景师”。万科正逐步实现对出生、教育、就业、度假、养老等人生全阶段的覆盖,变身为全生命周期产品提供者和多元资产管理者。

长租公寓、产业办公、社区商业、营地教育、智慧停车……目前,万科厦门公司的业务已进入城市生活的方方面面,并计划在未来服务这个城市超过50%的人群。这些业务,也或多或少地在万科其他城市公司进行着。

厦门试验田

2011年,万科刚刚定下转型城市配套服务商的目标。彼时,员工总数不到100人的厦门公司被选作试验田,尝试进行业务创新。

为什么是厦门?万科南方区域总经理张纪文回忆,厦门公司当时比较小,又是一个年轻人愿意呆的城市。“当时我也不知道该怎么干,只知道不能做什么。”张纪文说,厦门的探索就从“负面清单”开始。

公寓业务成为万科在厦门的第一项试验。厦门万科的长租公寓自2014年落地,目前已有莲前公社、设计公社、环岛山庄等10个项目,近5000套房屋的总体入住率超90%。很快,厦门万科还会推出家庭公寓和高端人才房两种纯租赁型产品。

在创业氛围浓厚的厦门,产业办公业务应运而生。目前厦门万科的产业办公项目已有5个落地,另有5个正在开发,预计未来总体量将超过60万平方米,容纳办公人数超过6万人。

教育业务也在厦门生根发芽。紧密与其他业务相结合是万科教育业务的特点。以万科云玺中心为例,坐落于此的艾尔法幼儿学院瞄准附近白领人群,为2-12岁儿童提供多种课程;在梅沙户外营地,则为青少年、儿童提供航海、潜水、体适能、综合营等教育内容。

六年过去,厦门公司逐渐成为万科转型城市配套服务商的标杆。目前,厦门万科已经拥有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地、一套智慧停车系统。另有城市食堂、农贸市场等项目已经落地,除传统开发业务外,累计有超过70个城市配套服务项目处于运营或筹备状态。

张纪文透露,如今在厦门公司的1200人中,有1000人在做非传统业务。他希望,厦门万科未来跟这个城市超过50%的人群产生交集,形成更多业务。

郁亮表示,厦门试验是万科前进路上一个不成熟的样板,还可以做得更好。“现在谁说万科是发展商我跟谁急。我们有信心,未来大家评价万科时不再和发展商联系在一起。”

万科式生态

不仅是厦门,万科四大区域的城市公司近年来都在进行城市配套服务商的转型,新业务遍地开花,裂变、孵化、长大。

北京公司的V盟计划、上海区域的热带雨林体系、南方区域的八爪鱼战略,都承载着万科各种新业务的落地和执行。

当前,房地产行业仍处于规模化竞争的最后阶段,万科的销售老大之位已接连被绿地、恒大、碧桂园取代,外界多有议论;业界亦有行业进入了白银或钻石时代的争论。

对此郁亮已不在意。“在城市配套服务商时代,所有开发商经验清零,大家重新站在了同一起跑线上。”郁亮说,在转型面前,万科已不再看重规模竞争,而是全力打造资产管理能力和城市运营能力。

撕下开发商标签的万科,城市配套服务商雏形已现。

“美好生活场景师”,这是万科和郁亮新近提出的概念。在他看来,公寓、办公、商业、教育、养老等诸多城市配套服务,均是美好生活场景的一部分。

围绕这一理念,万科正在打造一个庞大的生态体系,让未来所有人的生活,都或多或少与万科有关。

记者梳理发现,目前万科在物业管理、物流地产、商业物业、长租公寓等多个领域,已抢占到行业头部位置。

作为物业服务行业多年的领头羊,万科物业已不局限于管理自有住宅项目。据万科集团高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全介绍,在万科目前管理的2287个项目中,有52%并非万科开发,26%不是住宅项目。

今年7月成为普洛斯第一大股东后,万科在物流地产领域成为老大。今年 双十一 每2个电商包裹中,就有1个与万科有关。万科首席运营官张旭介绍。

截至11月上旬,包括普洛斯在内,和万科有关的物流版图扩大到近6000万平方米,拥有超过500个现代化物流园区,占据中国物流行业60%的份额。

通过将旗下商业项目打包给印力统一管理,万科印力亦跻身国内排名第二的商业运营商。据悉,到2017年中期,万科印力持有和管理的商业物业面积已超过850万平方米。

而去年整合形成统一的长租公寓品牌“泊寓”后,万科目前在集中式管理公寓领域基本上做到了第一。据中金公司估算,截至三季度末,泊寓已进驻24个城市,开业项目超过80个,对应房源约2.4万间。预计年底开业量达3万间,总保有房源将达15万间,未来此业务有望迎来高速增长。

除此之外,万科通过拓展教育、医疗、度假、养老等服务,正在实现对个体生命各个阶段的全覆盖。

“万科在新业务领域并不是浅尝辄止,而是每一个领域都力求成为细分龙头,保有长期竞争优势。”中信证券指出,万科并不追求形式上去地产化,却在社区、商业、生活体验等诸多领域挖掘后开发时代服务升级成长红利。

这与郁亮的想法相吻合。在他的设想中,未来十年万科所有的新业务将会是一个生态系统,它们会被分拆上市,形成一个庞大的上市公司群,这些加起来将达到万亿市值。

中报显示,万科2017年上半年的非地产开发类业务实现收入42.9亿元,同比大幅增长85.5%,增速远超地产开发业务收入和销售合同金额增长。值得注意的是,这些业务营业利润率36.3%,大幅高于开发业务的营业利润率。

不过,很多新业务比如长租公寓、教育、养老在最初的阶段都是不赚钱的;未来,万科需要持续证明公司有运营各类新业务并盈利的能力。

虽距万亿市值还有相当距离,但从快速成长的非地产业务规模和多元的资本运作来看,万科似乎正向它的目标渐行渐近。




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